Mehrfamilienhäuser gelten als komplex – und genau darin liegt für Daniel Pelikan ihre besondere Stärke. Im Interview mit Bürobesuch.de erklärt der Nürnberger Makler und Investor, warum gerade jetzt Qualität, saubere Kalkulation und echtes Marktverständnis entscheidend sind, weshalb die Metropolregion Nürnberg für Investoren hochattraktiv bleibt und welche Denkfehler viele beim Einstieg machen.
Pelikan spricht dabei offen über seinen eigenen Weg in den Immobilienmarkt, die Rolle von Verbindlichkeit im Dealprozess und warum sich langfristiger Erfolg nicht aus maximaler Fantasie, sondern aus professioneller Vorbereitung ergibt.
Wie erklären Sie einer 7-Jährigen Ihren Beruf?
„Stell dir vor, es gibt ganz große Häuser, in denen wohnen viele Familien zusammen. Meine Arbeit ist es, dafür zu sorgen, dass diese Häuser den richtigen Besitzer bekommen. Also jemanden, der gut auf das Haus aufpasst, Dinge repariert, wenn etwas kaputt ist, und dafür sorgt, dass die Familien dort schön wohnen können.
Die Familien zahlen ihm jeden Monat Miete. Ich helfe also dabei, dass große Häuser mit vielen Wohnungen in gute Hände kommen. Diese Häuser nennt man Mehrfamilienhäuser.“
Erinnern Sie sich noch an Ihre ersten Annäherungen an das Thema Immobilien?
Ja, sehr gut. 2014 habe ich das Buch Rich Dad Poor Dad von Robert Kiyosaki gelesen. Danach war ich so angefixt, dass für mich klar war: Ich möchte unbedingt eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen.
2015 habe ich rund 100 Besichtigungen gemacht – nicht, um sofort zu kaufen, sondern um den Immobilienmarkt in Nürnberg zu verstehen, ein Netzwerk aufzubauen und ein Gefühl für Banken zu bekommen. 2016 habe ich dann meine erste Wohnung gekauft, gemeinsam mit meiner damaligen Freundin und heutigen Frau. Es war eine Einzimmerwohnung mit Balkon in St. Johannis in Nürnberg, 35 Quadratmeter groß, Kaufpreis 65.000 Euro.
Die Besichtigung war eine Sammelbesichtigung mit rund 20 Interessenten. Mir war klar, dass ich mich als Neuling irgendwie positiv abheben muss. Also habe ich dem Eigentümer offen gesagt, dass ich die Wohnung unbedingt kaufen möchte und dass ich gerne weitere von ihm erwerben würde, falls er noch Immobilien im Bestand hat.
Am Abend rief er mich an und sagte: „Herr Pelikan, Ihre Motivation für Immobilien hat man im Raum gespürt. Wenn Sie möchten, können Sie die Wohnung haben.“ Das war mein Einstieg in das Thema Immobilien.
Sie beschäftigen sich intensiv mit Mehrfamilienhäusern – was ist das Spannende an diesem Bereich?
Für mich ist der Bereich aus zwei Gründen spannend: Als Makler, weil Mehrfamilienhäuser große Transaktionsvolumina haben, entsprechend hohe Provisionen ermöglichen und – mit dem richtigen professionellen Netzwerk – vergleichsweise wenig Zeitaufwand erfordern.
Als Investor, weil der Eigenkapitaleinsatz überschaubar ist und der Fremdkapitalhebel sehr stark wirkt. Genau diese Kombination aus Effizienz auf der Maklerseite und Hebelwirkung auf der Investorenseite macht Mehrfamilienhäuser für mich so attraktiv.
Warum sind Mehrfamilienhäuser aus Ihrer Sicht gerade jetzt ein so spannendes Investment – trotz Zinswende, Regulierung und verunsichertem Markt?
Jedes Investment hat Risiken. Entscheidend ist, ob man sie versteht und sauber kalkuliert. Ich vermittle grundsätzlich keine Deals, die sich nicht rechnen. Wenn ein Objekt wirtschaftlich keinen Sinn macht, kommt es bei mir gar nicht erst auf den Tisch.
In der Praxis heißt das: Ich sortiere rund 95 Prozent aller Mehrfamilienhaus-Angebote aus. Nicht, weil sie schlecht sind – sondern weil sie für professionelle Investoren schlicht nicht passen und man sich damit langfristig verbrennen würde.
Ich arbeite ausschließlich mit erfahrenen Investoren. Die Zinswende ist für sie kein Schock, sondern seit rund zwei Jahren Teil der Kalkulation. Kaufpreise haben sich angepasst, Mieten werden realistisch angesetzt, Finanzierung und Entwicklung werden nüchtern gerechnet.
Verunsicherung am Markt entsteht vor allem dort, wo Marktverständnis fehlt. Wer den Markt kennt und versteht, kann zu jeder Zeit investieren. Deshalb sind Mehrfamilienhäuser gerade jetzt spannend:
Weil sich heute Qualität und Klasse durchsetzen und nicht mehr die Masse zur 0%-Zinspolitik, als Geld gefühlt aus der Steckdose kam.
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Welche Rolle spielen Mehrfamilienhäuser speziell in der Metropolregion Nürnberg und in Mittelfranken – was macht den Standort für Investoren attraktiv?
Die Metropolregion Nürnberg und Mittelfranken sind für Investoren sehr attraktiv, weil hier viele Faktoren zusammenkommen. Eine starke Infrastruktur, namhafte ansässige Unternehmen, mehrere Universitäten und Hochschulen sowie eine stabile Nachfrage nach Wohnraum.
Gleichzeitig gibt es noch viele entwicklungsfähige Mehrfamilienhäuser, die sich wirtschaftlich sinnvoll zu guten Renditen weiterentwickeln lassen. Im Vergleich zu den Top-7-Standorten in Deutschland
ist der Markt zudem noch nicht überteuert.
Das merke ich auch ganz konkret: Immer mehr Investoren aus München oder z. B. Stuttgart fragen gezielt Objekte bei mir an.
Oft heißt es: Mehrfamilienhäuser sind kein Selbstläufer. Wo liegen aus Ihrer Erfahrung die größten Denkfehler, die Investoren machen?
Ein großer Denkfehler – abgesehen davon, dass Mehrfamilienhäuser keine Selbstläufer sind durch Themen wie Mieterwechsel, Instandhaltungen oder Nebenkostenabrechnungen – ist die Annahme, es gehe Eigentümern immer nur um den höchsten Preis.
In der Praxis stimmt das oft nicht. Eigentümern geht es vor allem um Sicherheit, Verlässlichkeit
und eine saubere Abwicklung. Sie wollen einen Investor, der weiß, was er tut, seine Finanzierung im Griff hat, Entscheidungen treffen kann und den Prozess nicht unnötig in die Länge zieht.
Viele Eigentümer nehmen dafür bewusst auch einen etwas geringeren Kaufpreis in Kauf, wenn sie dafür einen soliden Käufer haben, bei dem die Transaktion sicher zustande kommt.
Der höchste Preis hilft niemandem, wenn die Finanzierung später scheitert oder der Deal auseinanderfällt. Der eigentliche Wert liegt deshalb nicht im Maximalpreis, sondern in Verbindlichkeit, Erfahrung und einer reibungslosen Umsetzung.
Wenn Sie auf die nächsten fünf bis zehn Jahre blicken: Wie wird sich der Markt für Mehrfamilienhäuser entwickeln – und worauf sollten Investoren heute schon achten?
Ich persönlich gehe davon aus, dass wir langfristig etwa auf dem heutigen Zinsniveau bleiben, mit Schwankungen von vielleicht plus oder minus 0,5 Prozent. Für die nächsten fünf Jahre sehe ich keinen realistischen Grund für deutlich niedrigere Zinsen.
Mieten werden weiter reguliert, zumindest in angespannten Regionen. Gleichzeitig bleibt Wohnraum knapp und die Bevölkerung wird weiter wachsen. Die Preise werden sich entsprechend am Zinsniveau orientieren. Entscheidend ist, dass sich Objekte auch in zehn Jahren noch rechnen – vor allem für professionelle Investoren.
Worauf Investoren heute besonders achten sollten: Nicht auf maximale Fantasie, sondern auf Umsetzbarkeit. Also auf realistische Mieten und Lagen, die auch ohne aggressive Annahmen funktionieren.
Lagen werden dabei immer wichtiger. Es gibt aktuell viele Angebote, aber ein Großteil davon ist kein gutes Investment. Wer heute richtig einkauft, sauber kalkuliert und realistisch umsetzt, wird in zehn Jahren sehr gute Investments im Bestand haben und davon langfristig profitieren.
Zum Abschluss: Welchen einen Rat würden Sie jemandem geben, der gerade darüber nachdenkt, erstmals in ein Mehrfamilienhaus zu investieren?
Vorbereitung ist alles. Hab deine Selbstauskunft fertig – mit Haushaltsrechnung, allen Einnahmen und Ausgaben. Dazu ein kurzer Lebenslauf mit deiner Investment-Vorstellung, deinem Track Record und einem klaren Ausblick, warum du investieren willst.
Hab Banken parat, die dich kennen und genau diese Unterlagen schätzen. Dadurch wirst du als Profi wahrgenommen. Frag die Banken konkret, bis zu welcher Summe sie dich finanzieren würden – zum Beispiel auch, ob und in welchem Rahmen eine 100-%-Finanzierung möglich ist.
Wenn du das weißt und deine Bank im Grunde nur noch auf das passende Angebot wartet, gehst du auf die Suche: online, über dein Netzwerk und über Makler wie mich, die dir passende Objekte zuspielen.
Wenn dann das passende Angebot dabei ist, bist du optimal aufgestellt und kannst den Kauf professionell und effizient abwickeln.
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Constantin Kaindl
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