Immobilien sind für viele Eigentümer ein wesentlicher Teil ihres Vermögens. Gleichzeitig fehlt im Alltag oft die Zeit, sich intensiv mit der Weiterentwicklung des eigenen Immobilienbestandes auseinanderzusetzen. Gerade bei größeren Entscheidungen wie Sanierungen oder Verkäufen treffen Eigentümer zudem auf Marktteilnehmer, die sich täglich professionell mit Immobilien beschäftigen. Das Wissen, die Erfahrung und das Netzwerk professioneller Immobilienunternehmen stehen auf Eigentümerseite häufig nicht in gleicher Form zur Verfügung.
Im Interview mit bürobesuch.de erklärt Christian Schwab wie er die Arbeitsweise professioneller Immobilienunternehmen auf die Eigentümerseite bringt. Mit seiner Schwab Immobilienberatung unterstützt er Eigentümer dabei, Potenziale zu erkennen, die richtige Strategie zu entwickeln und die anschließende Umsetzung zu steuern.
Wie erklären Sie einem 7-jährigen Kind Ihren Beruf?
Ich helfe Menschen, die Grundstücke oder Häuser besitzen, dabei herauszufinden, was sie damit am besten machen können. Zum Beispiel, ob sie auf einem Grundstück etwas Neues bauen, ein Haus umbauen oder verkaufen sollten. Und wenn die Entscheidung getroffen ist, kümmere ich mich darum, dass die richtigen Leute zusammenarbeiten und das Ganze auch umgesetzt wird.
Sie kommen aus der professionellen Immobilienwirtschaft. Warum arbeiten Sie heute bewusst auf Eigentümerseite?
Mir ist in meiner bisherigen Arbeit immer wieder aufgefallen, wie unterschiedlich Immobilienentscheidungen vorbereitet werden. Professionelle Investoren gehen sehr strukturiert vor: Zahlen, Potenziale, Risiken und verschiedene Szenarien werden geprüft, bevor eine Entscheidung fällt.
Auf der anderen Seite gibt es viele Eigentümer, für die Immobilien zwar einen großen Teil des Vermögens ausmachen, aber eben nicht das tägliche Geschäft sind. Genau dieser Unterschied hat mich beschäftigt.
Daraus ist die Idee entstanden, die Arbeitsweise aus der professionellen Immobilienwirtschaft auf die Eigentümerseite zu bringen. Also nicht erst bei Verkauf, Sanierung oder Entwicklung einzusteigen, sondern vorher sauber zu klären, was für den Eigentümer überhaupt die beste Lösung ist.
Was bedeutet Eigentümervertretung ganz konkret?
Für mich bedeutet Eigentümervertretung, dass der Eigentümer einen zentralen Ansprechpartner hat, der seine Interessen über den gesamten Prozess hinweg vertritt. Statt sich selbst mit verschiedenen Planern, Unternehmen und weiteren Beteiligten abstimmen zu müssen, laufen die Informationen und Entscheidungen bei mir zusammen.
Bei einem Sanierungs- oder Entwicklungsprojekt strukturiere ich die Maßnahmen, hole Angebote ein und vergleiche sie, koordiniere die beteiligten Unternehmen und behalte Kosten, Termine und den Projektfortschritt im Blick. Die technische Kompetenz decke ich mit einem Bauleiter aus meinem Team und einem Architekten ab.
Der Eigentümer behält dabei die Entscheidungshoheit. Meine Aufgabe ist es, die notwendigen Informationen zusammenzuführen und anschließend dafür zu sorgen, dass die getroffene Entscheidung auch umgesetzt wird.
Wo zeigt sich das Informationsgefälle zwischen Eigentümern und professionellen Marktteilnehmern besonders deutlich?
Besonders deutlich wird es bei größeren Entscheidungen wie einem Verkauf oder einer umfangreichen Sanierung. Ein professioneller Investor beschäftigt sich täglich mit Immobilien, kennt typische Entwicklungsmöglichkeiten und kalkuliert sehr genau, welches Potenzial noch in einem Objekt steckt.
Ein Eigentümer verkauft ein Mehrfamilienhaus vielleicht nur einmal im Leben. Wenn beispielsweise Ausbau-, Aufteilungs- oder andere Entwicklungspotenziale vorher nicht erkannt werden, können sie am Ende im Businessplan des Käufers landen statt beim Eigentümer.
Das bedeutet nicht, dass jeder Eigentümer seine Immobilie erst entwickeln muss. Aber bevor eine so weitreichende Entscheidung getroffen wird, sollte klar sein, was tatsächlich vorhanden ist, welche Möglichkeiten bestehen und was davon sinnvoll ist.
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Am 26. November 2026 findet im ZOLLHOF Nürnberg die 1. Mittelfränkische Social Media Konferenz statt. Deutschlandweit bekannte Speaker treffen dabei auf Social-Media-Cases aus Mittelfranken. Auf dem Programm stehen Keynotes, Vorträge und Panels rund um Themen wie LinkedIn, Corporate Influencer, Personal Branding und Social Media Marketing.
Mit dabei sind unter anderem Vertreter von DATEV, Sparkasse Nürnberg, FAU Erlangen-Nürnberg, FACKELMANN, Feser-Graf und ZOLLHOF. Insgesamt sind mehr als 25 Speaker angekündigt. Am Abend werden beim Mittelfränkischen Social Media Award zudem Social-Media-Cases aus der Region ausgezeichnet.
Das reguläre Konferenzticket kostet 399 Euro netto und beinhaltet Konferenz, Catering sowie die Abendveranstaltung.
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Wovon hängt ab, was für einen Eigentümer die richtige Immobilienstrategie ist?
Das hängt nicht nur von der Immobilie ab, sondern genauso von den Zielen des Eigentümers. Möchte jemand langfristig Vermögen erhalten, laufende Erträge erzielen, Liquidität schaffen oder die Immobilie irgendwann an die nächste Generation weitergeben? Auch Zeit, Risikobereitschaft und die Frage, wie intensiv man sich selbst mit der Immobilie beschäftigen möchte, spielen eine Rolle.
Daneben muss natürlich die Immobilie selbst betrachtet werden: Was erwirtschaftet sie heute, welche Investitionen stehen an und welche Entwicklungsmöglichkeiten gibt es?
Die gleiche Immobilie kann deshalb für zwei Eigentümer zu einer völlig unterschiedlichen Entscheidung führen.
Halten, sanieren, entwickeln oder verkaufen: Wie gehen Sie an diese Entscheidung heran?
Am Anfang steht für mich immer eine saubere Bestandsaufnahme. Was ist heute da? Wie ist der technische Zustand, wie sieht die Miet- und Ertragssituation aus und welche Potenziale oder Risiken gibt es?
Im zweiten Schritt werden daraus konkrete Handlungsoptionen. Was passiert, wenn ich die Immobilie einfach weiter halte? Was kostet eine Sanierung und was bringt sie? Gibt es Entwicklungsmöglichkeiten? Und was wäre bei einem Verkauf realistisch?
Diese Varianten muss man wirtschaftlich gegeneinanderstellen und mit den Zielen des Eigentümers abgleichen. Erst dann lässt sich sinnvoll entscheiden. Mir ist wichtig, nicht mit einer fertigen Lösung in ein Projekt zu gehen, sondern die Lösung aus der Immobilie und der Situation des Eigentümers herauszuarbeiten.
Welche Potenziale werden bei Bestandsimmobilien besonders häufig übersehen?
Das können sehr unterschiedliche Dinge sein. Häufig lohnt sich zum Beispiel ein genauer Blick auf die Mietstruktur, Grundrisse oder bislang ungenutzte Flächen. Bei anderen Objekten gibt es Möglichkeiten für einen Dachgeschossausbau, eine Nachverdichtung oder eine Aufteilung in Eigentumswohnungen.
Nicht jedes Potenzial erfordert eine große Baumaßnahme. Auch zusätzliches Baurecht, eine bessere Mietstruktur oder eine andere Nutzung können den Wert und die Ertragskraft einer Immobilie verbessern.
Entscheidend ist, solche Möglichkeiten überhaupt zu erkennen und anschließend zu prüfen, ob sie technisch, rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll sind.
Gerade bei geerbten Immobilien kommen oft zusätzliche Interessen zusammen. Wie kommt eine Erbengemeinschaft zu einer guten gemeinsamen Entscheidung?
Bei Erbengemeinschaften kommt zur Immobilie häufig noch eine zweite Ebene hinzu: unterschiedliche Vorstellungen, unvollständige Unterlagen, Zeitdruck und teilweise auch eine emotionale Bindung.
Deshalb ist der erste Schritt für mich, Struktur in die Situation zu bringen. Welche Fakten liegen vor? Was ist die Immobilie heute wert? Welche Investitionen stehen an? Welche Potenziale gibt es? Und welche Ziele verfolgen die einzelnen Erben?
Wenn diese Punkte transparent auf dem Tisch liegen, wird aus vielen Einzelmeinungen eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Darauf lässt sich dann ein gemeinsamer Fahrplan entwickeln.
Wann lohnt sich der Blick auf das gesamte Immobilienvermögen statt nur auf ein einzelnes Objekt?
Sobald mehrere Immobilien vorhanden sind, ist es wichtig, das Gesamtportfolio zu betrachten. Denn was für eine einzelne Immobilie sinnvoll erscheint, muss beim Blick auf das Ganze nicht die beste Entscheidung sein.
Zum Beispiel kann es sinnvoll sein, ein Objekt zu verkaufen, um mit dem frei werdenden Kapital andere Immobilien weiterzuentwickeln. Umgekehrt kann ein Objekt mit geringerer Rendite trotzdem wichtig sein, wenn es langfristig Stabilität bringt.
Warum vertreten Sie dabei ausschließlich die Eigentümerseite?
Weil ich klare Interessenverhältnisse wichtig finde. In der Immobilienbranche wird viel über Vertrauen gesprochen. Für mich beginnt Vertrauen mit einer einfachen Frage: Wer steht eigentlich auf wessen Seite?
Meine Antwort darauf ist klar: Ich stehe ausschließlich auf der Seite des Eigentümers. Auch bei Transaktionen. Ich bin eben kein klassischer Makler, sondern sein Interessenvertreter. Er bleibt im „Driver’s Seat“, während ich das Projekt für ihn steuere.
Das bedeutet auch, einen Verkauf nicht um jeden Preis voranzutreiben. Wenn eine Sanierung, Weiterentwicklung oder das langfristige Halten die bessere Lösung ist, dann sage ich das auch.
Viele Unternehmer und Führungskräfte besitzen Immobilien, haben aber wenig Zeit dafür. Was sollten diese Eigentümer selbst entscheiden und was können sie abgeben?
Die wesentlichen Entscheidungen der Eigentümer immer selbst treffen: Welche Ziele verfolgt er mit seinem Immobilienvermögen? Wie viel möchte er investieren? Welche Risiken möchte er eingehen und welche Strategie passt zu ihm?
Die operative Arbeit kann er dagegen abgeben. Immobilien sollen schließlich Vermögen schaffen und nicht die gesamte Freizeit auffressen. Die verbringt man doch lieber mit der Familie oder auf dem Golfplatz.